Thị trường BĐS TP.HCM quý 03 và vấn đề quản lý chung cư xung đột và giải pháp

Sáng ngày 08/10/2020; Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam đã tổ chức chương trình báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM quý 03/2020, với chủ đề “Quản lý chung cư xung đột và Giải pháp”.

Theo nhận định của DKRA trong quý 03/2020, nguồn cung và sức tiêu thụ sản phẩm mới ở phân khúc căn hộ tăng mạnh, tập trung chủ yếu ở khu Đông. Cuối năm, thị trường được dự báo tiếp tục xu hướng hồi phục của hơn quý trước, riêng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ duy trì sức cầu ở mức khá thấp. Ngoại trừ phân khúc đất nền không phát sinh nguồn cung mới, thị trường sơ cấp ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực ở phân khúc căn hộ thứ cấp, mặt bằng giá có dấu hiệu sụt giảm nhẹ, tính thanh khoản ở mức khá thấp so với quý 02.

Ộng Nguyễn Hoàng – GĐ R&D DKRA Việt Nam cho biết: thị trường đất nền quý 03 không có dự án mới, nguồn cung trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó. Bên cạnh đó, mặt bằng thứ cấp có sự sụt giảm ở nhiều khu vực, mức giảm dao động ở khoảng 3%-5% so với quý trước.

Thị trường căn hộ trong quý 03 có 15 dự án mở bán, bao gồm 03 dự án mới và 12 dự án trước đó được triển khai giai đoạn tiếp theo cung cấp ra thị trường khoảng 6.374 căn, gấp 2,6 lần so với quý 02 nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung ứng mới tích cực đạt khoảng 79,8%, tương đương 5.088 căn, gấp 2,9 lần so với quý 02, bằng 38,2% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 87.2% cơ cấu nguồn cung mới trong quý 3. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10 – 15% so với thời điểm đầu năm 2020.

Nguồn: DKRA

Phân khúc nhà phố và biệt thự; nguồn cung giảm nhẹ, trong quý 03 có 629 căn được cung cấp ra thị trường, đến từ 06 dự án, giảm 14% so với quý trước nhưng tăng gấp 06 lần so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung ứng mới, khoảng 416 căn, giảm 18% so với quý 02 và tăng gần 10 lần so với cùng kỳ năm trước.

Khu Đông vẫn tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường trong quý khi chiếm 64% nguồn cung và 64% lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp và mặt bằng giá bán thứ cấp giảm đáng kể, mức giảm dao động trung bình từ 1,5 đến 2%, cục bộ một vài dự án giảm đến 4% – 5%.

Ở phân khúc căn hộ nguồn cung có thể duy trì mức tương đương so với quý 03, dao động ở mức 6.500 đến 7.000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể duy trì xu hướng tăng như ở qúy 03. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì sự khan hiếm thậm chí là không có.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới có thể sẽ tăng, đạt mức 700 – 800 căn condotel, 600 – 800 căn biệt thự biển. Dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc và Quảng Nam. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn, loại hình nhà phố – shophouse biển có thể hồi phục tích cực trong thời gian tới.

Mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn  như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…việc quản lý sử dụng nhà chung đang vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại TP.HCM hiện nay có khoảng hơn 1.400 tòa chung cư, với khoảng hơn 300.000 căn hộ, tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 05 năm trở lại đây.

Theo quan sát của DKRA, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL), cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL.

Từ đó, DKRA đã đề xuất một số giải pháp thực tiễn như cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên.

Các chủ đầu tư cần minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết đề hạn chế tranh chấp. Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Bên cạnh đó, BQL cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư hoặc BQL, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quy trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận, minh bạch trong thông tin.

Hiền Chinh